Le démembrement consiste à partager la propriété d’un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Le premier a l’usus et le fructus, tandis que le second n’a que l’abusus. Mais qu’est-ce que c’est au juste ? Quel est l’intérêt du démembrement de propriété ? Qu'en est-il de la fiscalité dans le cadre d'une succession ?
Démembrement : c’est quoi au juste ?
Dans le cadre d’un démembrement, la propriété d’un bien est divisée en deux. D’un côté, il y a l’usufruit qui appartient à l’usufruitier. Cet individu possède tous les droits pour jouir du bien. De ce fait, il peut l’utiliser au gré de ses envies : y habiter, le mettre en location, etc. En même temps, c’est lui qui perçoit les fruits pendant la durée du démembrement. Par contre, il ne peut pas le vendre. D’un autre côté, il y a la nue-propriété. Le nu-propriétaire ne peut exploiter le bien jusqu’à l’arrivée de l’échéance.
Pendant le démembrement, l’usufruitier a l’obligation de prendre soin du bien comme un « bon père de famille » et doit le rendre en bon état à la fin du contrat. Il paie donc les dépenses d’entretien et de réparation. Toutefois, les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire. Il faut noter qu’il est possible d’investir dans une SCPI via un démembrement. La durée peut aller jusqu’à 15 ans, donc vous ne percevez aucun revenu avant la fin du contrat.
On distingue deux types de démembrement. Le démembrement viager prend fin au décès de l’une des parties. Par contre, le démembrement temporaire est limité dans le temps. La durée est clairement indiquée dans le contrat. Pour plus d’informations sur le démembrement, rendez-vous sur demembrement.fr.
Quels sont les avantages d’un démembrement de propriété ?
Le prix d’achat est l’un des atouts majeurs du démembrement de propriété. En effet, dans le cadre d’une acquisition immobilière, vous ne payez que la nue-propriété ou l’usufruit. Bref, vous achetez le bien à un prix inférieur au cours du marché. C’est donc une solution plutôt intéressante, notamment si vous n’avez pas les moyens de payer le bien en totalité.
Si vous êtes nu-propriétaire, vous êtes déchargé des contraintes liées à la gestion du bien. À la fin du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, donc vous pouvez en faire ce que vous voulez. La fiscalité du démembrement est aussi avantageuse. En séparant la propriété des biens, les gains et les charges sont également partagés. De plus, il est possible de déduire des revenus fonciers et de l’assiette de l’ISF les intérêts des emprunts immobiliers et des dépenses engagées pour les gros travaux.
Démembrement et succession : comment ça marche ?
En matière successorale, le démembrement présente des avantages indéniables. En effet, il faudrait s’acquitter d’un montant assez élevé pour la transmission d’un patrimoine. Toutefois, vous pouvez réduire la facture fiscale en optant pour un bien démembré. Le principe est très simple : vous optez pour un démembrement viager et vous donnez à vos enfants la nue-propriété du bien. Vous continuez donc de profiter du bien jusqu’à votre mort. Dans ce cas, les droits de mutation sont minimes, basés sur la valeur de la nue-propriété et non sur l’ensemble du bien. À votre décès, vos enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans payer des droits de succession. Pour sécuriser la transaction et évaluer la rentabilité de votre projet, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel spécialisé dans le démembrement de propriété.
